Новые информационные технологии и программное обеспечение
  RSS    

Полезно



Проверка квартиры при покупке с помощью баз данных Росреестра

как обезопасить себя при покупке недвижимостиПо состоянию на 2019 год основные сделки проводятся с участием банков. Добровольно-принудительное привлечение банков к стройиндустрии для разделения ответственности за денежные средства граждан вопреки опасениям практически никак не сказалось на ценах, однако существенно подняло уровень доверия к покупкам новостроек. И если в 2005 году отношение к договору купли-продажи, выпискам и справкам было крайне настороженное, сейчас, если в цепочке участвует банк, и ответственность застрахована, вероятность попасться на удочку мошенников невелика.

Однако огромное количество квартир представлено на вторичном рынке, и вполне возможно, что в новостройках вас не устраивает знаменитая "слышимость" монолитных домов, где на 15 этаже можно услышать, как забивают гвоздь на 2 этаже. Осадка конструкций дома, выявление тонких мест(текущие трубы, трещины, промерзания),бесконечный ремонт у соседей - все это делает достаточно бессмысленным ремонт в первые 2-3 года жизни новостройки. Далеко не всегда можно купить новостройку в тихом, зеленом районе. Зачастую, новостройку сопровождает глина, песок, остатки бетона. Высокая этажность почти всегда ведет к дефициту парковочных мест для автомобилей. Многих из этих недостатков лишены  квартиры, имеющиеся на вторичном рынке. 

Электронных сервисов, по поиску вторичной недвижимости много, но оптимальным вариантом будет поиск в базах cian.ru, avito.ru, realty.mail.ru, realty.yandex.ru. Сразу отметим, что электронные сервисы не несут ровным счетом никакой ответственности за информацию, которую размещают там пользователи. 


 

Юридическая чистота квартиры и как ее проверить

Следующим этапом будет проверка интересующей недвижимости на юридическую чистоту. Не секрет, что цена квартиры зачастую соизмерима со 10-летним заработком среднестатистического гражданина и это обстоятельство толкает мошенников на создание хитрых схем по обману граждан. Первый признак, что дело не чисто - это низкая цена. Да, в 2019 году на рынке можно увидеть существенный дисконт, порой доходящий до 20 процентов. И тем не менее нужно понять, какие такие срочные и неотложные обстоятельства вынудили продавца так радикально снизить цену. Ведь выждав 5-6 месяцев, он мог получить на сотни тысяч рублей больше. Получив правдоподобный ответ, мы углубляемся дальше в тему. 

 

Выписка из ЕГРН

Самое простое, что вы можете сделать, это получить выписку из Росреестра:

выписка при покупке недвижимости

 

Расширенная выписка из ЕГРН (ЕГРП)

В ней отображается вся подноготная история переходов права владения квартирой, когда-либо наложенные обременения и аресты. Любой человек может получить обычную выписку из ЕГРН об основных характеристиках любой  квартиры, зарегистрированных правах на нее и выписку о переходе прав. Если Вам нужна бумажная версия с печатью - то добро пожаловать в МФЦ. Обычная справка стоит 250 рублей; с данными о переходе прав (ранее называлась "расширенная справка ЕГРП") - 400 рублей. Возможно получение в электронном виде, стоимость 60 рублей. Да, на выходе вы не получите бумажку с печатью, но для ознакомления этого вполне достаточно. Срок исполнения заявки - три дня (как правило, успевают сделать за один) после оплаты и заказа справки на сайте Росреестра

 

Архивная выписка из домовой книги

Архивная выписка (иногда можно обойтись данными из ЦАБ) - показывает о совершенных когда-либо регистрация на указанной территории (постоянная регистрация, временная, куда убыли, по каким причинам и когда). Получить ее может собственник по устной просьбе, при этом желательно присутствовать на получении документа. 

Выписка - документ очень важный. Вас сразу должны насторожить факты, к примеру выписки несовершеннолетнего лица незадолго до приватизации и в ней, соответственно, не участвовавший. Самый гуманный суд в мире на запрос представителей ущемленного подростка укажет -  ребенка специально выписали, ущемив его права, так что сделка идет вспять, и ребенок обязан получить часть купленной вами квартиры. Разумеется, вы имеете право при таком раскладе требовать компенсацию с людей, которые продали вам эту квартиру. Однако, скорее всего, люди, провернувшие такую цепочку заранее позаботились о таком варианте и либо не имеют никакого имущества, на которое мог бы быть обращен арест приставами, либо заранее покинули территорию страны. 

 

При покупке квартира может быть оформлена в 100% собственность на лицо, "влезшее" в ипотеку, а позднее решившее найти себе иную семью.

 

Соответственно появляется повод для опротестования сделки, и выделения части вашей недвижимости для проживания ребенка. Опять же, по законодательству, ребенок не может быть прописан один в квартире. Таким образом на вашей территории будут проживать уже мать с ребенком, которым вы будете обязаны выделить отдельную комнату. 

Важно понимать, что срок исковой давности заканчивается в момент его совершеннолетия. А ее могли год назад приватизировать, и ребенку был тогда год. Также поводом для признания сделки ничтожной может выступать тот факт, что при покупке нового жилья ребенок ухудшил свои жилищные условия. и не важно, что 5 комнатная квартира в Костроме стоит дешевле 1-комнатной в центре Москвы. Грамотный юрист обратит сделку вспять без проблем.

 

Момент наследования.

Тут похожая ситуация. Если во всей цепочке переходов права был переход по праву наследования, лично я бы от такой квартиры отказался – всегда есть риск появления наследников. Даже, если квартира сменила несколько собственников после смерти наследодателя. С одной стороны, по наследственным делам, есть сроки исковой давности. С другой – в статье ГК эти сроки описаны так: «… с того момента, как наследник узнал, или должен был узнать о смерти наследодателя.». Таким образом, если появится наследник и докажет, что он не знал и не мог знать о смерти наследодателя (был в тюрьме, за границей и т.д.), сроки исковой давности могут и восстановить. Это дело сложное и далеко не всегда реальное, но, мы же хотим максимально защититься и спать спокойно, верно?

Проблема с установлением всех наследников у нас простая – никто не знает, сколько у умершего было детей. Все ЗАГСы страны не объедешь. Зачастую, жёны не знают, сколько на самом деле детей у их мужей. А с учетом того, что 25 лет назад развалилась самая большая по территории страна и огромное количество наших соотечественников вдруг оказалось за границей, ситуация еще больше осложняется.

Еще один потенциальный подвох - граждане, некогда прописанные в квартире, и отбывшие в места не столь отдаленные. Сами понимаете, заниматься вместо отделки квартиры разборками с уголовником дело не самое приятное. Поэтому отслеживаем и разбираемся. В последние годы появилась еще одна проблемная категория - сделки с использование материнского капитала. По закону, родители, купившие недвижимость с использованием материнского капитала - обязаны выделить ребенку полагающуюся ему долю. По факту же механизм этот - декларативный. Пенсионный фонд, через который проходит оформление выдачи материнского капитала, далеко не сразу и не во всех регионах начал требовать соблюдения законодательства, поэтому надо быть начеку. 

 

Тут описаны лишь основные рисковые моменты в истории квартиры. В реальной жизни их намного больше. Рента, несовершеннолетние собственники и опека и т.д.

Самое важное тут – понять принцип: должно быть понятное и логичное объяснение всех переходов права, всех регистраций и убытий. Особенно в моменты ключевых точек – перехода права.

 

 

Справки о том, что продавец не состоит на учете в психоневролгическом (ПНД) и наркологическом (НД) диспансерах 

Справки об  отсутствии противопоказаний к совершению сделок на рынке недвижимости (психиатры могут по разному называть справку, смысл от этого не меняется)  желательно брать самому. Помним, что продавец может сделать справки сам, однако с таким же успехом справку вам могут отпечатать на принтере и поставить левую печать. Лучший вариант - получайте справки сами или идете в диспансеры с продавцом сами. Да, услуга платная. Обычно платит за нее продавец.

 

Вас должны насторожить следующие моменты:

  • Возраст старше 60 лет. Вполне возможно, что дорогие родственники ветерана, имевшие виды на квартиру, будут недовольны. Ведь как показывает опыт некоторых футболистов, деньги, сопоставимые с ценой квартиры в областном центре можно спустить за одну ночь, а квартира  - есть квартира. Сделку могут попытаться признать недействительной по причине прием различных седативных средств. Особенно легко будет опротестовать сделку, если в амбулаторной карте больного родственники найдут записи или рецепты с упоминанием ряда лекарственных средств;
  • Есть признаки алкоголизма, наркомании, хронической болезни;
  • Продавец состоит на учёте  в ПНД илл НД.

В этом случае вы заказываете медицинское освидетельствование. К вам прямо на сделку приедет психиатр/нарколог (кто вам нужен) и проведет освидетельствование продавца (стоить может от 2 тысяч до 15 тыс. рублей, в зависимости от региона) с выдачей акта.

 

Обход соседей по дому, посещение ЕИРЦ

Зачастую соседи знают друг о друге больше, чем даже их собственные родители. Скандалы, любовницы, дети, пьянство и наркомания, плохая электропроводка, канализация, протекающая крыша и проблемы с водоснабжением - всеми этими данными с удовольствием с вами поделятся будущие соседи. В отличие от вашего продавца, им нечего скрывать - ведь им с вами еще жить и жить, а продавцу вы жизненно необходимы лишь до момента вручения денежных средств.

 

Стоит ли полагаться на риэлтеров

Как правило, никто не читает договор, который заключается с риэлтерским агентством. А ведь если почитать этот скучный текст, то скорее всего вы выясните, что в отличие от трелей риэлтера, обещавшего вам 100% проверку чистоты сделки, в реальности контора не несет материальной ответственности за свои промахи. Все, что может сделать риэлтер - это подобрать 5-7 вариантом квартир и организовать встречи заинтересованных лиц. Все остальное время будет потрачено на то, чтобы убедить вас в бесполезности поиска более интересных вариантов.

 

Как обезопасить сделку?

Как вариант, если цена очень привлекательная, деньги у вас уже собраны, но вас смущают обстоятельства приобретения  - оформите ипотеку на небольшую сумму, либо на небольшой срок. Взять в ипотеку можно и 100 тысяч рублей, а вернуть можно и через месяц. Да, вы переплатите за страховку (от 5 т.р. рублей), и одобрение сделки (несколько большая сумма), однако юристы банка по своим каналам выяснят о квартире практически все, и для вас это будет бесплатно. 

Еще один способ обезопасить себя - использовать титульное страхование сделки недвижимости.

 

Новостройки: все проще?

Порядок проверки новостройки:

- договор на землю. Собственность или аренда. Если это аренда, то сморим на сроки. Адекватный срок - год-два. Это сроки на строительство, не на использование дома. После того, как строительство завершено, земля остается в собственности государства. Но, в соответствии с жилищным кодексом, собственник квартиры становится сособственником земли под домом. Если аренда короткая, застройщик неизвестный, назначение земли не соответствует тому, что на ней строят, а стройка только начата, это вызывает вопросы. Надо смотреть условия продления аренды. Что будет, если сроки аренды прошли, а дом еще не достроен?

- Назначение земли. Оно должно соответствовать объекту: многоэтажный дом, дом средней этажности, малоэтажное строительство. К примеру, есть разрешение на дачное строительство или ИЖС, а строят 5-этажный дом. Назначение "жилое строительство" звучит неубедительно. Но, если регпалата регистрирует при таком назначении договора долевого участия по ФЗ 214 значит схема работает.

- Постановление главы города

- Разрешение на строительство (на основании постановления главы города)

- Градостроительное обоснование размещения объекта. Как правило, этого никто не предоставляет и никто не спрашивает.

- Согласованная исходно-разрешительная документация (ИРД). Эту документацию можно запрашивать. В ней всякие технические параметры комплекса. Согласовывается с местными органами власти. Отличается от проектной декларации. Проектная декларация - это описание комплекса уже самим застройщиком.

- Проектная документация. Должна быть утверждена областным или городским архитектурным комитетом.

- Договор о получении разрешения на подключение к сетям общего пользования. Газпром на газ, на электричество, тоже самое на тепло и воду. Истории о том, как дом построили, но ни к воде ни к электричеству ни к газоснабжению не подключили мы видим постоянно. 

- Документ о предварительном распределении площадей.

Что должно насторожить при покупке новостройки

 Предложение риэлтера или застройщика заключить: 

  • Предварительный договор купли-продажи (Преддоговор)
  • Договор инвестирования
  • Договор займа (долговой вексель)
  • Договор ДДУ (Долевое участие в строительстве)

 

Последний вариант ДДУ - менее рисковый, чем предыдущие, но тем не менее, в соответствии с нынешним законодательством серые схемы уходят в прошлое. Точнее, по старым схемам будет дозволено строить лишь мегамонстрам  (ТОП-10 застройщиков России, застраивающих от 4 млн кв.метров, в не менее , чем в 4х регионах).

Итак, если продают не по ДДУ, особенно яростно проверяем застройщика и документы, перечисленные выше.  

Помним, что если мы покупаем недвижимость по 214 ФЗ, часть рисков берет на себя государство. 

 

Поделиться:

 

 

Оставьте свой комментарий!

Добавить комментарий


Защитный код
Обновить


 

Самое читаемое:

Быстрый поиск

Подписаться в соцсетях

вКонтакте · Twitter · Facebook · Telegram

Инструкции к программам

Инструкции к программам

2019 Новые информационные технологии